Бесплатный фрагмент - Как не быть обманутым на недвижке

Введение

— Почему вас могут кинуть — и как это предотвратить

— Чем эта книга отличается от скучных инструкций

— Кто вы: пользователь, арендатор, инвестор, перекупщик, мечтатель?

Почему в сделках с недвижимостью так легко «влететь» на миллионы — и как этого не допустить

Покупка или аренда квартиры, дома, земли — это всегда серьёзно. Даже если вы просто снимаете жильё на полгода, речь всё равно идёт о крупных суммах. А уж когда покупаете что-то своё — это, возможно, самая дорогая сделка в вашей жизни.

И именно поэтому тут столько развода.

Каждый год в России и за её пределами сотни тысяч людей теряют деньги, нервы и иногда — своё единственное жильё.

Кто-то купил квартиру с долгами и теперь платит за чужие кредиты.

Кто-то подписал договор с «липовой» управляющей компанией на Бали и остался без денег и без жилья.

Кто-то просто отдал аванс, а продавец исчез.

Схем — море. И большинство из них рассчитаны на обычного человека, который не юрист, не риелтор и не привык копаться в бумажках.

Если вы думаете: «Ну, я-то умный, меня не разведут» — остановитесь. Разводят как раз тех, кто уверен, что всё знает. Потому что обман в недвижимости часто выглядит очень красиво, прилично и даже официально. Выглядит — как нормальная сделка.

Зачем эта книга

Эта книга — не учебник.

Это — практическое пособие:

— как не попасться на развод,

— как понять, с кем и что вы подписываете,

— как не потерять деньги и имущество,

— как правильно купить, продать, сдать или арендовать — с минимальными рисками.

— как не позволить себя обмануть — на родине или за границей.

Я расскажу вам о сделках с недвижимостью простым языком, без занудства, юридических заумностей и официального бреда. Только то, что важно знать обычному человеку. С примерами, кейсами, схемами, и главное — с предупреждением: где чаще всего кидают, как это происходит и что делать, если уже попали.

Для кого эта книга

— Вы покупаете или продаёте квартиру, дом, участок — первый раз или не первый, но без юриста.

— Вы арендуете жильё или, наоборот, сдаёте — и не хотите попасть на неадекватов.

— Вы задумались о покупке за границей — в Таиланде, Турции, на Бали или в Дубае.

— Вы слышали, что на недвижке можно заработать, и хотите понять, где правда, а где развод.

— Или вы просто хотите не влететь в долговую яму, не остаться без жилья и не стать жертвой мошенников.

Что вас ждёт

В книге мы разберём:

— Как устроен рынок недвижимости — что нужно знать, даже если вы просто снимаете «однушку».

— Где чаще всего кидают и на какие уловки попадаются даже умные люди.

— Какие схемы работают в 2025 году — и почему старые разводы до сих пор живы.

— Как покупать и продавать безопасно.

— Какие способы заработка на недвижке реально работают — и какие лучше обойти стороной.

— Что делать, если вы уже попали в проблему — и можно ли вытащить деньги назад.

Это книга для всех, кто хочет жить спокойно — с крышей над головой, а не с уголовным делом за мошенничество (да, и такое бывает).

Если вам интересна недвижимость — не как фантики и маркетинг, а как реальная часть жизни и денег — вы по адресу.

Поехали.

Часть 1. Основы: с чего начинается

Кейс: Купили «квартиру мечты» — остались без квартиры и с кредитом

Марина и Андрей купили квартиру в новостройке. Всё выглядело красиво: офис застройщика, менеджеры в костюмах, кофе, шоурумы. Менеджер сказал: «Это супер-объект, осталось всего две квартиры, бронируйте сейчас — завтра заберут!» Поверили. Быстро подписали договор, взяли ипотеку на 20 лет, внесли первый платёж.

Через два года выяснилось:

— земля, на которой строился дом, была в аренде и под судом,

— разрешения на строительство отозваны,

— застройщик обанкротился,

— никаких коммуникаций не будет,

— дом официально — «недострой»,

— а кредит — остался.

Пытались судиться. Потеряли ещё два года и последние деньги. Сейчас живут на съёмной квартире и продолжают платить ипотеку — за бетонную коробку без адреса.

Что пошло не так?

— Не проверили документы.

— Не поняли, что такое ДДУ и права на землю.

— Подписали всё «по доверию».

Вывод:

Красивый офис — не гарантия. Спешка — враг.

Любая сделка, даже в новом доме с рекламой на билбордах, может обернуться катастрофой.

В книге я покажу, как такие ситуации можно было предотвратить. И как вы можете это сделать — без юридического образования и паники.

Глава 1. Какие бывают недвижимости, и чем они опасны

Квартира — не всегда жильё. Дом — не всегда дом. А земля может оказаться болотом. Разбираемся, что почём.

Что считать недвижимостью?

Недвижимость — это не только квартира «на 9 этаже с видом на гаражи».

Это всё, что привязано к земле и не может быть перенесено без разрушения (по крайней мере — по закону и без трактора).

Виды недвижимости, с которыми чаще всего работают обычные люди:

— Квартиры — новостройки, вторичка, доли, апартаменты

— Дома — жилые и дачные, с участком и без

— Земельные участки — под ИЖС, ЛПХ, садоводство, и «зачем вы это купили»

— Коммерческая недвижимость — офисы, магазины, склады, подвал, который вам «впарили как перспективу»

— Гаражи — капитальные, металлические, в ГСК и без правового статуса

— Недвижимость за границей — квартиры в Таиланде, виллы на Бали, башни в Дубае (спойлер: чаще всего — без прав собственности)

И, внимание, апартаменты — это не квартира. Это что-то между гостиничным номером и офисом. Жить там можно, но как бы «не совсем законно». Мы ещё вернёмся к этому цирку.

Чем отличаются виды недвижимости — и где подвох?

Кейс: «Купили землю. Только не ту»

Игорь хотел тишины, свежего воздуха и шашлыков. Купил участок «для строительства дома» — за смешные деньги. 20 соток под городом!

Потом выяснилось:

— Это земли сельхозназначения, строить там нельзя

— Газ — «когда-нибудь», а света — никогда

— Подъезда — нет, дорога — поле

— Сосед справа держит свиноферму

— А продавец уже в другом регионе — с вашими деньгами

Проверь себя:

— Знаешь ли ты, что у земли есть категория и разрешённое использование?

— Можешь ли отличить жилой дом от дачного строения по документам?

— Понимаешь ли, что апартаменты ≠ квартира, и прописаться там нельзя?

Итог: как не попасть

— Проверяй тип объекта: это не просто «домик», а либо жилой, либо не жилой. А может, и вовсе сарай.

— Не верь словам про «всё оформлено» — смотри документы.

— Если не знаешь, что перед тобой — спроси или найми специалиста. Это дешевле, чем суд.

— Землю проверь по кадастру. В интернете, без поездок, но обязательно.

— И не забывай: если участок дешёвый и красивый — там, скорее всего, нет дороги, электричества или закона.

Глава 2. Аренда, покупка, продажа, дарение, наследство, инвестиции — в чём разница, и где чаще всего кидают

Сделка — это не просто «бумажку подписал». Это целый спектакль, где можно выступить и в роли собственника, и в роли лоха. Разбираемся, что к чему.

Все сделки с недвижимостью можно поделить на две большие категории:

— Передача владения — то есть аренда: вы жильё отдаёте, но оно ваше

— Передача собственности — то есть продал, подарил, оставил в наследство: теперь это уже не ваше

Но дьявол, как всегда, в деталях. Потому что вы можете думать, что «просто продали», а по факту сделали дарение с налогами, оспоримыми сроками и сюрпризами от ФНС. Или, наоборот, думаете, что сдаёте квартиру на полгодика, а потом годами судитесь с «временно проживающими».

Пока вы думаете, что сделка — это когда вы кому-то что-то просто «передаёте», юристы разводят руками, а мошенники — греют руки.

Все сделки — не одинаковые. И не все безопасные.

Когда человек говорит: «Я передал квартиру сыну», юрист уточняет:

«Это было дарение, завещание, купля-продажа, мена, рента или устная договорённость на кухне?»

Потому что юридически — разные типы сделок — разные последствия, налоги, риски и способы развода.

Основные типы сделок — просто и по делу

Кейс: «Сдавал — теперь судится»

Александр сдавал свою квартиру в аренду — без договора, «по-человечески», «тётке нормальной, в очках». Через 5 месяцев она перестала платить, ещё через месяц перестала отвечать, а через два подала в суд… на Александра, мол, «выселение нарушает её права».

Суд стал на её сторону: без договора — вы, как владелец, не можете доказать условия, и тем более — сроки. Теперь Александр снимает свою же квартиру у «тёти в очках» за 25 тысяч.

Разберём по порядку:

1. АРЕНДА

Что это: временная передача жилья в пользование за деньги (или иногда за «спасибо и ремонт»).

Как оформляется: договор аренды (в идеале — письменный, с подписью, сроками, суммой и условиями).

На что обращать внимание:

— Кто арендодатель? Это действительно собственник? Или его троюродная племянница?

— Есть ли письменный договор?

— Прописаны ли в квартире ещё люди?

— Указаны ли чётко: срок, сумма, кто за что платит, условия досрочного расторжения?

Типовые разводы:

— Сдаёт не собственник, а «доверенное лицо» — по фальшивой доверенности

— Одну квартиру сдают нескольким арендаторам

— Договор не оформляется — потом жильцов не выгнать

— Арендатор перестаёт платить, но остаётся жить

Совет:

Договор аренды — не роскошь, а средство защиты. Даже если вы сдаёте «своим», сделайте письменный договор. Приложите копии паспортов. Иначе в суде вам скажут: «А докажите, что это аренда, а не сожительство».

2. ПОКУПКА

Что это: приобретение недвижимости в собственность за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация права собственности в Росреестре.

Риски:

— Поддельные документы

— Недобросовестные продавцы (особенно при срочной продаже)

— Долги, аресты, обременения

— Неуказанные наследники, бывшие супруги, дети, пенсионеры с правом проживания

— Отсутствие регистрации сделки (а без неё — квартира не ваша)

Типовая схема развода:

Продаётся квартира «без обременений». Вы отдаёте деньги, подписываете договор. Потом выясняется, что квартира:

— В ипотеке

— Под арестом

— С двумя прописанными пенсионерами, которых нельзя выписать

— Или вообще продана по фальшивой доверенности — и вы просто перевели деньги мошеннику

Совет:

Не верьте фразе: «Да всё нормально, мы уже продаём не в первый раз». Проверяйте выписку из ЕГРН, личность продавца, историю права собственности и долги.

3. ПРОДАЖА

Что это: вы отдаёте свою недвижимость за деньги.

Как оформляется: договор купли-продажи + регистрация перехода права.

Возможные проблемы:

— Покупатель не платит, но требует вселения

— Покупатель оспаривает сделку (мол, был введён в заблуждение)

— Покупатель признаёт сделку мнимой (нажали, обманули, запугали)

— После сделки появляются родственники, которые говорят: «Это не он продал! Это его обманули!»

— При продаже доли: другие сособственники оспаривают право

Совет:

Работайте через аккредитив или ячейку. Не передавайте оригиналы без встречного исполнения. Фиксируйте всё — суммы, расчёты, расписки.

4. ДАРЕНИЕ

Что это: передаёте недвижимость безвозмездно — просто так.

Как оформляется: договор дарения + регистрация права.

Частые ошибки:

— Дарят без договора — «устно договорились»

— Дарят не родственникам — а это налогооблагаемая сделка

— Дарят несовершеннолетнему — потом не продать без органов опеки

— Пытаются оспорить дарение — «бабушка была под давлением» или «в невменяемом состоянии»

Типовая история:

Мама подарила квартиру сыну. Через год сын продал квартиру. Мама обиделась и пошла в суд, где заявила, что была введена в заблуждение и «не поняла, что подписывает».

Суд признал сделку недействительной. Сын остался без квартиры, а покупатель остался без квартиры и без денег.

Совет:

Дарение — не игрушка. Договор нужен. А если у кого-то проблемы с психическим здоровьем — лучше вообще не трогать. Иначе потом суд отменит всё.

5. НАСЛЕДСТВО

Что это: переход недвижимости после смерти по закону или завещанию.

Как оформляется: через нотариуса, вступление в наследство, регистрация права.

Опасности:

— Несколько наследников

— Обременения, долги умершего

— Споры по завещанию («бабушка не могла оставить всё кошке!»)

— Отказ оформить наследство — потом квартира «висит»

— Сроки — если не успел в 6 месяцев, потом суд

Типовая история:

Ольга вступила в наследство от отца. Но не проверила, что на квартире висел долг за капремонт 180 тысяч. Теперь она собственник — и по закону обязана платить. Отец не платил 8 лет.

И ещё сюрприз: объявился внебрачный брат, который подал в суд на пересмотр наследства.

Совет:

Наследство — это не всегда подарок. Перед тем как оформлять — закажите выписку из ЕГРН, проверьте долги, налоговую и коммуналку. И, если есть завещание — будь готов к сюрпризам.

6. ИНВЕСТИЦИИ

Что это: вложение денег в недвижимость ради дохода.

Как бывает:

— Новостройки на стадии котлована

— Апартаменты «под сдачу»

— Мини-гостиницы, хостелы, гестхаусы

— Доли в бизнес-центрах

— Зарубежные квартиры «для пассивного дохода»

Самые частые обманы:

— Дом не построили

— Дом построили, но не ввели в эксплуатацию

— Доход не пошёл — сезонность, налоги, штрафы

— Ваша доля юридически ничем не подкреплена

— Никакой доходности — наоборот, сплошные расходы

Типовая афера:

«Купи апартамент в Сочи — 10% годовых, сдаём всё за тебя».

Вы платите 8 млн. Через год вам присылают отчёт: загрузка — 17%, выручка — 45 тысяч за год.

В итоге: налоги, расходы, ремонт — а квартира стоит полуподвальной, продать её сложно.

Совет:

Если где-то обещают доходность выше банковского депозита — там или риск, или обман. Не верьте маркетингу. Смотрите документы, землю, статус, разрешения, финмодель, спрос, расположение.

Итог: как не попасть

— Каждая сделка — это своя природа, своя правовая логика и свой набор грабель.

— Не бывает универсальных шаблонов — договор аренды ≠ договор дарения

— Любая устная договорённость — это ничто. Хотите защищаться — оформляйте письменно

— Не знаете — спросите. Юрист стоит дешевле, чем ошибка в миллионы

— Никогда не полагайтесь только на слова. Даже если продавец в очках, с дипломом и «работает судьёй»

Проверь себя:

— Знаешь ли ты, в чём отличие дарения от наследства и какие у них последствия?

— Знаешь, что при дарении родственнику может быть налог, если не правильно оформлено?

— Понимаешь, в чём риск сдавать без письменного договора?

— Догадываешься, что инвестировать в новостройку без аккредитации банка — это русская рулетка?

Чего бояться:

— При аренде — фальшивых собственников и субаренды (сдают не своё)

— При покупке — «липовых» продавцов, долгов и судебных ограничений

— При продаже — недобросовестных покупателей, притворных сделок

— При дарении — риска оспаривания через суд, особенно если даритель передумал

— При наследстве — долгов, которые переходят вместе с квартирой

— При инвестициях — не получить ни объекта, ни дохода, особенно если «доход обещали в соцсети»

Как не попасть:

— Каждая сделка = отдельный тип документов и рисков. Не путай.

— Составляй договор даже для аренды — это не недоверие, это защита.

— Не подписывай договор дарения «на всякий случай» — суд может это отменить.

— Проверяй наследство: нет ли других претендентов, долгов, арестов.

— Не верь красивым рендерам инвестпроектов — верь реестру, разрешениям, отзывам.

Разбираемся, что такое вторичка, почему у квартиры может быть 6 хозяев, и как не стать седьмым — без прав.

Что такое вторичка — и почему всё так мутно

Вторичная недвижимость — это квартира, которая уже кому-то принадлежала. Она уже построена, в ней, возможно, кто-то жил, кто-то умирал, кто-то разводился, кто-то кого-то выписывал… а кто-то не выписывал.

На первый взгляд — плюс: дом стоит, стены можно потрогать, соседи уже есть (и даже, бывает, тихие).

На практике — самое большое количество обманов происходит именно на вторичке.

Почему?

Потому что:

— Бумаги можно подделать

— Люди могут врать

— Продавцы могут скрывать долги, аресты, наследников, суды и прочее весёлое

Что проверить, прежде чем даже думать о задатке

Вот базовый чеклист, без которого вообще нельзя подходить к сделке:

— Выписка из ЕГРН — кто владелец, есть ли обременения, аресты, залоги

— Кто прописан — иногда там 5 человек, включая ребёнка, которого нельзя выписать без суда

— Основание права собственности — как именно продавец получил квартиру: по договору, наследству, дарению?

— Срок владения — если меньше 3–5 лет, возможны налоги и споры

— Долги по ЖКХ и капремонту — они не «прикладываются», но портят нервы

— Есть ли споры, суды, претензии? Это можно увидеть и через суды.рф, и через людей

— Кто живёт в квартире — да, физически. Потому что часто продают вместе с «невыезжающей мамой»

Кейс: «Молодой, купил, теперь с тёщей»

Павел купил квартиру у женщины средних лет. Всё быстро: показали, понравилось, договор оформили, деньги перевёл. Через две недели в квартиру заезжает… её мама — 79 лет, с тапками и чемоданом.

Павел: «Это моя квартира!»

Мама: «Я тут прописана и выписываться не собираюсь. Меня сюда в 1987-м заселяли».

Сюрприз: бабушка была прописана, но выписана не была. И суд её выписывать не дал, потому что «нарушение прав пожилого человека».

Теперь Павел — владелец, но живёт с «доброжелательным» пенсионером, который включает телевизор на полную и сдаёт одну комнату племяннице.

Вопросы для самопроверки:

— Знаешь ли ты, как проверить, кто прописан в квартире?

— Понимаешь ли, что не всех можно просто так выписать, даже если купил жильё?

— Проверяешь ли ты историю квартиры: кто владел, были ли суды, конфликты?

— Видел ли основание права собственности продавца — откуда вообще у него квартира?

Что часто скрывают на вторичке:

— Прописанных людей, особенно детей и пожилых

— Долги по ЖКХ (вплоть до отключения воды)

— Наследственные конфликты

— Дарственные, оформленные «под нажимом»

— Брачные истории: бывший супруг имеет право на долю

— Ипотеки и залоги в микрофинансовых организациях

— Аресты и обеспечительные меры по суду

Как не попасть:

— Не ведись на «давайте быстрее — у нас второй покупатель». Уйдёт — будет третий.

— Всегда запрашивай выписку из ЕГРН — она стоит 500 рублей, но может спасти миллионы.

— Проверяй всех зарегистрированных лиц — и на месте, и через управляющую компанию.

— Не подписывай предварительный договор, не увидев весь пакет документов.

— Если есть малейшее сомнение — юрист или нотариус тебе в помощь.

— Никогда не отдавай деньги до регистрации права! Особенно «на руки». Даже если продавец с бородой и в пиджаке.

Глава 3. Кто участвует в сделке: собственник, риелтор, нотариус, агентство, МФЦ — кто за что отвечает, а кто просто делает вид

Если вы думаете, что в сделке участвуют только вы и вторая сторона — это как считать, что фильм снимает только актёр. На самом деле, за кулисами бегают ещё пять персонажей. Некоторые из них — полезны. А некоторые просто хотят ваш аванс.

Основные участники сделки — краткий список подозреваемых:

— Собственник — человек, которому реально принадлежит квартира (а не который просто её показывает)

— Покупатель — ну, вы или другая жертва

— Риелтор — загадочная фигура, которая берёт деньги «за сопровождение»

— Агентство — якобы «гарант безопасности», но не несёт ответственности

— Нотариус — человек в мантии, который делает всё официально, но не проверяет мошенников

— МФЦ / Росреестр — бюрократическая фабрика, без которой не будет права собственности

Теперь разложим по полочкам. Кто зачем нужен — и где ловушки.

1. СОБСТВЕННИК

Кто это: человек, чьё имя записано в ЕГРН.

На что смотреть:

— Паспорт + выписка из ЕГРН: всё должно совпадать

— Если собственников несколько — ВСЕ должны участвовать в сделке

— Если один — проверьте, не в браке ли он. Иначе без согласия супруга сделка оспорима

— Если продаёт по доверенности — доверенность проверяем через нотариуса, звонком, и вживую

Фокус:

«Я — собственник, просто документы на маму».

Перевод: «Я вообще не имею права продавать эту квартиру, но попробую».

2. РИЕЛТОР

Кто это: посредник между вами и правдой.

Что он делает по идее:

— Проверяет документы

— Ищет объекты

— Сопровождает сделку

— Составляет договор

Что часто делает на практике:

— Говорит «всё нормально», не проверяя ничего

— Уговаривает подписать, потому что «завтра другой покупатель»

— Прячет проблемы — лишь бы получить процент

— Исчезает после получения комиссии

Важно: риелтор не несёт никакой ответственности. Даже если вы ему заплатили, и он «не заметил», что у квартиры 3 ареста и ипотека. Максимум — пожмёт плечами.

3. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ

Кто это: юридическое лицо, через которое работает риелтор.

Они обещают:

— Безопасную сделку

— Юристов

— Проверку объекта

— «Сопровождение под ключ»

На деле:

— Многие просто делают шаблонный договор

— Никакой ответственности за последствия

— Некоторые даже работают в сговоре с продавцом (или покупателем)

Как проверить:

— Есть ли юрлицо, ИНН?

— Есть ли лицензия (необязательна, но хотя бы устав и адрес)?

— Есть ли письменный договор с агентством, а не на словах?

4. НОТАРИУС

Кто это: официальный свидетель сделки.

Когда обязателен:

— При продаже доли

— При сделке с несовершеннолетними

— При сделках по доверенности

— При завещаниях, ренте, брачных договорах

Что делает:

— Заверяет подписи

— Говорит фразу: «Я не обязан проверять достоверность сведений»

— Ставит красивую печать и берёт 5–25 тысяч

Фокус:

«Раз нотариус оформил, значит, всё безопасно!»

Нет. Он просто удостоверил, что вы лично подписали.

Остальное — ваши проблемы.

5. МФЦ / РОСРЕЕСТР

Кто это: орган регистрации прав.

Что делает:

— Принимает документы

— Проверяет по формальному списку

— Вносит запись: вы — новый собственник

Что не делает:

— Не проверяет, был ли обман

— Не проверяет, был ли продавец настоящим

— Не проверяет, в браке ли собственник

— Не смотрит, кому вы заплатили

По сути: это просто машина, куда ты положил документы — и через 7 дней получил бумагу. Если там была ошибка, липа или развод — всё равно зарегистрируют.

Кейс: «Риелтор — мой друг, а друг…»

Никита покупал квартиру через знакомую риелтора. Та сказала:

«Квартира чистая, хозяин порядочный, уже третий раз продаёт — вообще проблем нет».

Никита перевёл деньги, подписал договор. Через месяц узнал: продавец — мошенник с поддельной доверенностью, настоящая собственница была в больнице.

Риелтор сказала:

«Ой… а я думала, что он настоящий. Ну, извините. Я просто свела вас».

Никита остался без квартиры, без денег, без риелтора и без иллюзий.

Мини-схема: кто за что отвечает

Вопросы для самопроверки:

— Можешь ли ты отличить настоящего собственника от «показушного»?

— Кто точно НЕ будет проверять, есть ли обременения у квартиры?

— У кого есть ответственность — у риелтора или нотариуса?

— С кем лучше подписать договор: с риелтором или агентством?

Как не попасть:

— Проверь каждого участника сделки. Не доверяй словам, запрашивай документы

— Делай всё через письменные договоры. Устные договорённости — для пьес, а не для сделок

— Не думай, что нотариус = 100% безопасность. Он просто печатает, не думает

— Не давай денег, пока не проверил, кому и за что.

— Не верь «друзьям риелторам». Деньги важнее дружбы — особенно чужие

Глава 4. Как читается любой договор: простыми словами

Если ты когда-нибудь читал договор и через две страницы начинал зевать — поздравляю, ты обычный человек. Они и пишутся так, чтобы ты их не понял. Зато подписал.

Что такое договор?

Это бумага, которую ты подумаешь не читать, а потом будешь очень жалеть, что не прочитал.

Договор — это инструкция: что, кому, за сколько и на каких условиях ты отдаёшь или получаешь.

Даже если он на 12 страницах и с формулировками «во исполнение обязательств, вытекающих из факта намерения», — суть можно понять. Сейчас научу.

Принцип чтения договора

Не читай подряд. Ищи смысловые блоки. У любого договора есть структура — почти как у инструкции к микроволновке. Только с подставами.

Блок 1. Предмет договора

«Сторона 1 обязуется передать, а сторона 2 — принять…»

Что это по-русски: Что именно передаётся? Квартира? Дом? Право аренды? Доля?

Ловушки:

— Формулировка «предметом настоящего договора является…» — может быть хитро замаскирована, например:

— «информационно-консультационные услуги по содействию в приобретении объекта» — это не купля-продажа, это «услуги»!

Блок 2. Цена и порядок оплаты

«Цена объекта составляет… Оплата производится…»

На что смотреть:

— Чётко указана сумма (цифрами и прописью)

— Как и когда платится: аванс? Задаток? Сразу вся сумма?

— Кто несёт расходы: за нотариуса, госпошлину, регистрацию?

Фокус:

«Перевёл задаток — значит, всё, почти купил».

Нет. Пока нет акта и подписей — ты просто подарил деньги.

Блок 3. Права и обязанности сторон

Что делать:

— Найди раздел, где написано, кто что должен

— Проверь: кто оформляет документы? Кто идёт в МФЦ? Кто платит нотариусу?

Ловушки:

— «Покупатель обязуется самостоятельно проверить юридическую чистоту объекта» — это значит, тебе подсовывают, а ты сам виноват, если кинули.

Блок 4. Ответственность сторон

«Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством»

Что это по факту: никто ни за что не отвечает, если не прописано конкретно.

Добавь фразу сам:

«Продавец гарантирует, что объект свободен от обременений, не находится в залоге, аресте, под спором…»

Если нет этой фразы — беда.

Блок 5. Сроки

Проверь:

— Когда передаётся имущество?

— Когда ты платишь?

— Когда подаёте в МФЦ?

— Когда выезжают жильцы?

Фокус:

«Через месяц выпишемся».

А в договоре нет ни слова. Живут дальше — и ты ничего не сделаешь.

Блок 6. Основания для расторжения

Важно: можно ли отказаться от сделки, и что тогда происходит с деньгами?

Фишка: если не написано — продавец может взять аванс и «пропасть», а вернуть ты сможешь только через суд.

Блок 7. Дополнительные условия и приложения

Смотри:

— Приложения: план квартиры, акт приёма-передачи, выписка из ЕГРН

— Кто платит за регистрацию

— Есть ли мебель/техника — и описаны ли они в акте?

Кейс: «Подпишу, а потом разберёмся»

Сергей купил квартиру. Заплатил полностью. Через неделю пришёл заселяться — а там всё ещё живёт бывший хозяин и его тёща.

«У нас времени не было съехать, ну поживём пока у тебя — ты ж не против?»

В договоре не было ни строки о сроках выселения.

Суд тянулся 7 месяцев. Сергей жил на съёмной и нервничал.

Как выглядит опасный договор:

— Много общих фраз: «по договорённости сторон», «по устному соглашению»

— Нет сроков

— Не указано, кто платит расходы

— Нет конкретной формулировки, что объект передаётся свободным от обременений

— Непонятно, кому переводятся деньги

— Неподписанные приложения

— Нет раздела про ответственность

Как читать договор без паники:

— Не бойся задавать вопросы.

— Если риелтор говорит «это типовой договор», — попроси объяснить, что в нём написано. Это их работа.

— Выпиши себе главные пункты на листок:

— Кто продаёт

— Что продаётся

— За сколько

— Когда платишь

— Когда получаешь

— Кто и за что отвечает

— Проверь, совпадают ли слова с реальностью.

— Например, если в договоре написано «продавец получает деньги в МФЦ», — не передавай их на кухне.

— Пусть юрист посмотрит.

— Лучше 5 тысяч за проверку, чем 5 миллионов в суде.

Вопросы для самопроверки:

— Как понять, что ты покупаешь: недвижимость или просто «услугу по показу объекта»?

— Кто должен отвечать за чистоту объекта: ты или продавец?

— Что делать, если в договоре нет сроков?

— Нужно ли акт приёма-передачи? Почему?

Итог: как не попасть

— Читай договор по блокам, а не с начала до конца

— Запрашивай расшифровку каждого пункта — пусть объяснят на пальцах

— Добивайся, чтобы всё обсуждённое было на бумаге

— Никогда не подписывай сразу — бери на вычитку

— Подписывай только то, что понял

Глава 5. Где чаще всего кидают и какие схемы используют

Если вы думаете, что обман в сфере недвижимости — это «редкость и исключение», спешу вас разочаровать. Это — как комар летом: мелкий, вечно жужжит, но укус может быть очень болезненный.

В этой главе разберём, где чаще всего кидают, кто этим промышляет и как распознать развод еще до того, как достали кошелёк.

ТОП-7 мест и ситуаций, где чаще всего кидают

1. Схема «Фальшивый продавец»

Суть схемы:

Продавец, который выставляет квартиру на продажу, вовсе не является её законным владельцем. Он может даже пользоваться поддельной доверенностью или поддельной выпиской из ЕГРН.

Как это работает:

— Мошенник «продаст» привлекательную квартиру через Интернет или через «дружеские» контакты.

— Документы «выглядят» официально, часто даже заверяются нотариусом (но без реальной проверки данных).

— Покупатель переводит деньги, а потом понимает, что настоящий собственник — не писал никаких предложений, и все документы поддельные.

Типичный кейс:

Андрей нашёл объявление о покупке квартиры с отличным соотношением цена/качество. За встречей и показом последовал перевод задатка «на условиях доверия». Позже оказалось, что продавец вовсе не имеет права на сделку — документы оказались смонтированными, а настоящий владелец не знал о покупке.

Вопросы для самопроверки:

— Проверили ли вы выписку из ЕГРН на актуальность и подлинность?

— Не убеждал ли вас продавец, что всё «уже проверено, можно платить» без возможности лично уточнить документы?

Итог:

Никогда не переводите деньги до получения оригиналов документов и проверки их через независимые источники. Всегда звоните в реестровую службу или лично проверяйте документы в МФЦ.

2. Новостройки от «однодневок»

Схема: Застройщик, который красив на буклете, но по факту строит на пустом месте — без разрешений, с поддельной проектной декларацией или на арендованной земле с истекающим сроком.

Как кидают:

— Квартиры продаются на этапе котлована.

— Через пару лет стройка «замораживается», компания исчезает.

— Люди остаются без жилья и без денег.

Кейс:

Артём купил квартиру в новостройке на этапе «залили фундамент». Через год стройка встала, сайт застройщика исчез, а в офисе продаж сидит уже бургерная.

Как не попасться:

— Проверяй застройщика на сайте ЕГРЮЛ и в Едином реестре проблемных объектов.

— Изучи разрешение на строительство (оно должно быть, как минимум).

— Не плати деньги напрямую — только через эскроу-счета — банк временно блокирует/замораживает деньги или активы до выполнения условий сделки.

2. Покупка по доверенности от «двоюродного брата в Сургуте»

Схема: Продавец действует по доверенности, которая может быть поддельной или отозванной, а то и оформлена с нарушениями.

Как кидают:

— Покупатель платит, думая, что покупает у законного владельца.

— Потом всплывает, что доверенность недействительна, а «брат» вообще в розыске.

Кейс:

Марина покупала квартиру у «мамы» продавца, которая действовала по доверенности. Через месяц объявился настоящий собственник и вернул всё себе через суд.

Как не попасться:

— Проверяй доверенность через нотариуса.

— Связывайся с собственником лично.

— Узнай, когда и зачем оформляли доверенность, и не отозвана ли она.

3. Вторичка с обременениями и «сюрпризами»

Схема: Квартира с долгами, запретами, арестами или неоформленным разводом.

Как кидают:

— Квартира «вроде бы свободная», но через месяц — арест, потому что хозяин должен алименты.

— Или жилец в браке, а супруг второй не в курсе продажи — через суд сделку расторгают.

— При детальной проверке обнаруживается, что на квартире оформлена ипотека, есть арест или обязательства по долгам по коммуналке.

— После покупки банки или кредиторы требуют уплаты задолженности, а вы уже как собственник отвечаете за долги.

Кейс:

Павел купил квартиру у мужчины, который недавно развёлся. Только вот бывшая жена подала в суд и вернула себе половину. Теперь у Павла — однушка с бывшей чужой женой.

Типичный кейс:

Елена встретилась с продавцом, которому удалось убедить её в отсутствии обременений. Однако, спустя несколько месяцев, на квартиру повесили арест из-за долгов по капремонту, накопленных предыдущими владельцами, а банк потребовал досрочного погашения ипотеки.

«Множество собственников» — двойная продажа

Как выглядит:

Квартира оформлена на двух и более собственников, а один из них не в курсе сделки. Или собственников вообще может быть трое, а ты только с одним из них заключил договор.

Как только ты оплачиваешь квартиру, один из владельцев появляется с неожиданными требованиями: «Ну вот, я не согласен на продажу».

Как это работает:

Даже если один собственник договорился о продаже, остальные могут подать в суд, требуя вернуть квартиру. Квартира в итоге вернётся в общую собственность — и ты останешься без денег и без недвижимости.

Как избежать:

— Проверь документы на квартиру — у кого есть доли, кто подписывает договор.

— Проверь все выписки и соглашения на предмет согласия всех сторон.

— Ищи квартиру, где все собственники подписали договор. В случае сомнений — запрашивай согласие супругов или других владельцев на продажу.

Как не попасться:

— Проверь, кто владеет квартирой, есть ли доли и кто прописан.

— Запроси свежую (!) выписку из ЕГРН.

— Проверь судебные базы на предмет исков, арестов, алиментов.

Как избежать:

— Проверь всё в реестре — по базе Росреестра. Вдобавок — запроси у продавца банковскую выписку (если покупаешь квартиру, которая раньше была в ипотеке).

— Работай только с нотариально заверенной доверенностью. Если доверенность подозрительная, вешай на паузу всю сделку.

Итог:

Перед покупкой обязательно заказывайте не только выписку, но и копию истории объекта. Консультируйтесь с юристом, чтобы уточнить все нюансы оформленных обременений.

4. «Срочные сделки» — давление и паника

Суть схемы:

Мошенники используют психологическое давление: «Подписывай сейчас, иначе другой покупатель уже купит», «Покупай сегодня, завтра будет поздно». Это создает у покупателя ощущение срочности, чтобы он не успел вдуматься в детали.

Как это работает:

— Менеджер или риелтор настаивает, что цена сегодня ниже, чем завтра, или что объект скоро «уйдет».

— Давление = отключение мозга.

— Покупателя убеждают, что быстрое решение — залог выгоды, а долгие размышления обойдутся в упущенной возможности.

— В результате покупатель торопится и подписывает документы, не изучив их детально.

— Без проверки документов покупатель даёт задаток, потом выясняется: квартиру уже продали, или продавец — левый.

Типичный кейс:

Ольга получила звонок от риелтора: «Квартира в центре — только сегодня по спеццене, завтра уже не будет такой возможности». Ольга, в порыве срочности, внесла задаток, а позже выяснила, что документы составлены без должной проверки, а объект имеет юридические проблемы, которые она не успела заметить.

Кейс:

Олегу позвонил риелтор: «Есть крутая квартира, но бронируем за час, потом заберёт семья с ребёнком!». Олег внёс задаток, потом узнал, что объект вообще сдан в аренду и не продаётся.

Вопросы для самопроверки:

— Давил ли на вас кто-то, заставляя принимать решение в считанные минуты?

— Провели ли вы самостоятельную проверку объекта до внесения денег?

Как не попасться:

— Спокойно: хорошее жильё не убежит.

— Никогда не давай задаток без договора.

— Успей проверить всё сам. Если вам навязывают срочность, попросите время на проверку и консультацию с независимым экспертом.

5. Дарение с последствиями

Схема: Квартира подарена, а потом даритель внезапно «вспоминает», что его заставили.

Как кидают:

— Пожилые люди могут оспорить сделку, сославшись на давление.

— Квартира возвращается, а ты — без денег и жилья.

Кейс:

Игорь «купил» квартиру по договору дарения у дедушки. Через полгода внук дедушки вернул всё через суд, потому что «дедушку заставили подписать».

Как не попасться:

— Дарение — не покупка. Никаких денег официально.

— Оформляй всё через куплю-продажу, если передаются деньги.

6. Покупка земли «у местных»

Схема: Землю продают по рукописной бумажке, «а мы тут все так оформляем».

Как кидают:

— Земля оказывается не в собственности, а в аренде.

— Или принадлежит государству.

— Или продаёт вовсе не тот, кто числится владельцем.

Кейс:

На Бали Ирина купила участок у местного, которого «все знают как хозяина». Через два года к ней пришла компания — это земля под застройку от государства.

Как не попасться:

— Только через официальную регистрацию сделки.

— Только с проверкой кадастра и правоустанавливающих документов.

7. Гаражи, кладовки, подвалы — «уникальный шанс»

Схема: Продают объекты, которые вообще не подлежат продаже — самострой, арендованные подвалы, парковочные места «по доброй памяти».

Как кидают:

— Покупатель получает бумажку о собственности, которой нет в природе.

— Через год приходит УК или собственник дома и говорит: «Пшел вон».

Кейс:

Сергей купил «гараж» в многоэтажке. Через полгода застройщик снес его под парковку, а «документы» оказались липовыми.

Как не попасться:

— Всё, что находится в подвале, на крыше и около мусорки — проверяется в первую очередь.

— Не верь, что «сейчас оформим» или «так все покупают».

8. Схема «Двойная продажа»

Суть схемы:

Один объект недвижимости выставляют на продажу одновременно нескольким покупателям, зачастую через разных агентов или на разных платформах. Мошенники получают несколько авансов и исчезают с деньгами.

Как это работает:

— Продавец или мошенники заключают предварительные договора с несколькими заинтересованными сторонами.

— Каждая из сторон оплачивает задаток или даже полную стоимость, уверенная, что покупка уникальна.

— Как только деньги поступают, мошенник исчезает, а реальные владельцы уже не согласны на продажу.

Ты платишь задаток за квартиру, и через несколько дней продают её другому покупателю. Продавец говорит, что «ты сам виноват, что не успел оплатить» или «договор не был подписан», а задаток, мол, теперь он оставляет себе.

Суть схемы проста: задаток — это такая «плата за бронирование». Вроде как, это твой обет, а продавец в случае отказа возвращает задаток в двойном размере. Но…

Некоторые продавцы умело манипулируют этим понятием: вроде бы, никакого договора нет, а задаток — это просто деньги, которые они могут оставить себе.

Типичный кейс:

Иван подписал предварительный договор и внес задаток за квартиру, которую также покупали еще два человека. Когда Иван попытался оформить сделку, оказалось, что продавец продал объект другому покупателю, а договор с Иваном оказался фиктивным.

Как избежать:

— Заключи договор задатка. В нём должно быть прописано, что будет, если сделка не состоится.

— Плати задаток только после подписания основного договора купли-продажи.

— Запроси чек или квитанцию при передаче задатка — иначе будет очень тяжело вернуть деньги.

Вопросы для самопроверки:

— Сколько предварительных договоров вы подписывали и с кем?

— Получили ли вы подтверждение эксклюзивности сделки от собственника?

Итог:

Заключайте сделку с тем, кто имеет явное право продавать объект, и обязательно согласовывайте условия эксклюзивности сделки. Проверяйте, чтобы никакие другие предварительные договора не были подписаны.

9. Схема «Непрозрачная предоплата»

Суть схемы:

В этой схеме покупателю предлагают внести предоплату или задаток на «резервирование» квартиры без оформления официальных документов. Деньги переводятся на счета, а затем исчезают вместе с мошенником.

Как это работает:

— Продавец или агент предлагает внести предоплату «для закрепления» сделки.

— Документы оформляются позже, а иногда вообще не оформляются.

— В результате, деньги уходят, а квартира оказывается проданной другому.

Типичный кейс:

Сергей, в надежде приобрести квартиру своей мечты, оплатил предоплату по предложению «закрепить» объект. Однако, продавец отказался подписывать договор, объяснив это формальностями. Позже выяснилось, что квартира была продана ещё другому покупателю, а Сергей остался ни с чем.

10. Схема «Подмена документов»

Суть схемы:

Мошенники подменяют оригинальные документы на менее выгодные для покупателя. Например, вместо выписки из ЕГРН покупателю дают фальшивую копию, или в договоре вставляют скрытые условия.

Как это работает:

— При подписании сделки продаётся объект с документами, которые кажутся нормальными, но при ближайшей проверке выясняется, что в них заменены важные пункты.

— Покупатель обнаруживает, что в договоре не прописаны условия освобождения от долгов или, наоборот, прописаны штрафные санкции, о которых он не знал.

Типичный кейс:

Анна купила квартиру и получила «официальную» выписку. Однако, спустя пару месяцев выяснилось, что в договоре была подмена пунктов, и теперь она обязана уплачивать огромные штрафы за мелкие нарушения условий, о которых ранее и не догадывалась.

Вопросы для самопроверки:

— Сверяли ли вы оригиналы документов с копиями, которые вам дали?

— Знакомы ли вы с ключевыми пунктами договора, чтобы понять, что в нём не изменили условия?

Итог:

Тщательно проверяйте все документы. Лучше, если копии документов сверяются с оригиналами сразу при встрече. Привлеките юриста, чтобы он сравнил условия договора с типовыми нормами.

Вопросы для самопроверки:

— Проводилась ли встреча с продавцом лично перед переводом денег?

— Подписывался ли хотя бы предварительный договор до внесения денег?

Итог:

Вносите деньги только при наличии подписанного договора или акта приёма-передачи. Не предоплачивайте «на всякий случай» и не доверяйте словам без подтверждения документами.

Схема 11. «Обман с ценой» — ты платишь, а стоимость другая

Как выглядит:

Ты договорился о цене с продавцом, подписал договор, но в нём указана совершенно другая цифра. Или же продавец просит передать деньги на другую фамилию, не прописанную в договоре.

Как это работает:

Продавец намеренно занижает стоимость квартиры, чтобы снизить налоги или же чтобы продать её по заниженной цене, но с большей прибылью «по чёрному» — через сторонние переводы.

Как избежать:

— Обязательно проверяй сумму, указанную в договоре. Она должна совпадать с тем, что ты заплатил.

— Не соглашайся на «сделки с рук» без документации. Всё должно быть на официальных бланках.

— Проверяй, что в договоре указано точно то, что договаривался с продавцом. Если сумма не совпадает — отказывайся.

Схема 12. «Покупка недвижимости без правоустанавливающих документов» — смотри документы, а не красивые картинки

Как выглядит:

Тебе показывают квартиру, говорят, что «всё чисто», а на деле выясняется, что у продавца нет правоустанавливающих документов или они утеряны. Продавец предлагает «договариваться по-своему» и, скорее всего, просто исчезнет.

Как это работает:

Если у продавца нет договора с предыдущим собственником или он не может предоставить оригинал документа на объект, на котором он продаёт — будь уверен, квартира не имеет правовой чистоты.

Как избежать:

— Проверь оригинал документа и его копии в реестре.

— Не принимай решения на эмоциях. Если продавец говорит, что «потом всё сделаем» или «это неважно» — сразу насторожись.

Проверочный чек-лист перед любой сделкой:

— Получена свежая (!) выписка из ЕГРН

— Проверены обременения, долги, аресты

— Установлено, кто собственник, где он и вменяем ли

— Сделка оформляется через юриста или нотариуса

— Деньги — только через безопасный способ (эскроу, банковская ячейка)

— Никто не давит, не торопит, не обещает «только сегодня»

— Документы сверены, доверенности проверены, супруги в курсе

Итог: как не попасть в ловушку

— Проверяй всё сам, не верь на слово.

— Не плати ни копейки, пока не увидишь документы.

— Спокойствие, проверка и ещё раз проверка — вот лучшие друзья покупателя.

Общие рекомендации: как не стать жертвой мошенников при покупке

— Проверка документов:

— Заказывайте выписки из ЕГРН самостоятельно через МФЦ или государственные порталы.

— Сравнивайте информацию в документах с данными, указанными продавцом.

— Оформление сделки:

— Всегда оформляйте предварительный договор с детальным описанием условий.

— Договаривайтесь об оплате через банковские переводы на официальные счета, а не наличными.

— Психологическая устойчивость:

— Не торопитесь. Если кто-то давит на вас, требуя моментального решения, остановитесь и подумайте.

— Проведите независимую экспертизу объекта.

— Юридическая помощь:

— Привлекайте юриста, особенно если сделка кажется сложной или условия нестандартными.

— Не полагайтесь на устные обещания, требуйте закрепления договорённостей в письменном виде.

Итоговые вопросы для самопроверки:

— Произвели ли вы независимую проверку всех документов?

— Почему вам навязывают срочность сделки?

— Подписали ли вы договор с указанием всех условий, связанных с обременениями и предоплатой?

— Есть ли у вас письменное подтверждение эксклюзивности сделки?

Помните: мошенники используют множество схем, чтобы запутать даже опытных покупателей. Главное — сохранять бдительность, требовать документальных подтверждений и не поддаваться эмоциональному давлению.

Кейс: «Много друзей — много проблем»

Марина покупала квартиру у человека, который предложил сделать сделку «по дружбе» с пониженной ценой. После того как она заплатила всю сумму, выяснилось, что у квартиры не было права на продажу — и продавец её давно уже перепродал третьему лицу.

Результат:

Марина осталась и без квартиры, и без денег, а продавец исчез.

Что делать, чтобы не попасться на эти схемы:

— Проверь все документы через Росреестр и нотариуса.

— Заключай письменные договоры на каждую стадию сделки (включая задаток, предварительный договор).

— Запрашивай согласие всех владельцев, если их несколько.

— Не соглашайся на «чёрные схемы» с пониженными ценами.

— Не соглашайся на продажу «без документов» — лучше пройти мимо.

Итог: Как не попасть на эти схемы

— Проверяй все документы (включая нотариально заверенные)

— Никогда не платишь до подписания договора

— Запрашивай все копии документов — для себя, а не для продавца

— Не соглашайся на сделки с людьми без официальных прав на недвижимость

— Будь осторожен с ценой — если скидка слишком хорошая, чтобы быть правдой, — скорее всего, её нет.

Глава 6. Покупка квартиры на вторичке — от подвалов до сталинок

Вторичка — это не когда у квартиры был бывший. Это когда у квартиры была жизнь до тебя, и порой очень насыщенная. С залогами, арестами, тремя перепланировками и бабушкой, которая «временно выписалась, но еще живёт».

Что такое «вторичка»

Вторичная недвижимость — это квартира, у которой уже был один или несколько владельцев. Это может быть всё: от уютной двушки в хрущёвке до бабушкиной квартиры в сталинке с лепниной и призраком дедушки в коридоре.

Почему на вторичке чаще кидают

— Документы могут быть мутными, особенно если квартира переходила «по наследству» через троюродную тётю.

— Перепланировки без согласования: в ванной стиралка, душ и кухня — всё в одном, а по бумагам там кладовка.

— Непогашенные долги: за квартиру не платили 5 лет, и теперь ты вместе с ней получаешь «бонус» — 120 тыс. долга.

— Прописанные лица: купил, а там — студент, прописанный 10 лет назад и не собирающийся выписываться.

— Не снята обременённость (ипотека, арест, залог) — по документам всё чисто, но в реестре висит блок.

Этапы безопасной покупки вторички

1. Проверка истории квартиры

— Заказывай выписку из ЕГРН — она покажет собственников, обременения, площадь.

— Если за 5 лет квартира переходила 3 и более раз — это красный флаг.

— Проверь, не приватизирована ли она с нарушениями, особенно если там были несовершеннолетние.

2. Проверка продавца

— Он — собственник? Пусть покажет паспорт + документ о праве собственности.

— Если действует по доверенности — проверь дату, нотариуса, срок действия и право продавать.

— Запроси справку об отсутствии долгов (ЖЭК, ТСЖ, управляющая компания).

3. Проверка прописанных

— Получи справку о зарегистрированных.

— Лучше — выписка из домовой книги или форма №9.

— Проверь, нет ли временно отсутствующих — они потом могут объявиться.

Основные схемы обмана на вторичке

Схема 1: «Квартира с бабушкой»

Ты покупаешь, а бабушка остаётся. Потому что она прописана, а суд решает, что выселить её — это нарушение прав.

Схема 2: «Наследник из ниоткуда»

Прошло полгода после смерти предыдущего владельца, и вот ты покупаешь квартиру. Но через год появляется внезапный наследник, и ты становишься временным жильцом.

Схема 3: «Перепланировка-самострой»

В квартире шикарная кухня на месте бывшего туалета. Красиво? Да. Законно? Нет.

И продать ты потом не сможешь — потому что БТИ не одобряет магию «тут было не так, а стало по-другому».

Схема 4: «Фиктивный продавец»

Продажа по фальшивой доверенности. Покупаешь у «владельца», а настоящий собственник даже не в курсе.

Кейс: «Квартира с бонусами»

Антон купил однушку на юге Москвы. Всё было чисто: документы, квартира, даже полы не скрипели. Через месяц пришло уведомление из суда: у квартиры есть ещё один собственник — тётя из Воронежа, которой никто не сообщил о сделке.

Сделку признали недействительной. Антон остался без квартиры, и судился два года, чтобы вернуть деньги.

Вопросы для самопроверки

— Что важнее — выписка из ЕГРН или красивый ремонт?

— Как проверить, кто прописан в квартире?

— Что делать, если в договоре продавец действует по доверенности?

— Чем опасна недавняя перепланировка?

Итог главы

Покупка вторички — это как свидание вслепую: может быть любовь, а может — обман. Чтобы не попасть, нужно:

— Проверять документы до, а не после

— Не верить «на слово» — просить подтверждение

— Платить только после регистрации в Росреестре

— Знать, кто жил, кто живёт и кто собирается вернуться

— Обратиться к юристу перед сделкой — это инвестиция, а не трата

Вот полный пакет документов для покупки квартиры, который используется при расчётах наличными — без ипотеки и без агентства. Всё написано простым, юридически грамотным языком, подходит для Москвы и всей РФ.

Содержит:

— Расписка о получении полной суммы

— Акт приёма-передачи квартиры

1. Расписка о получении полной суммы по договору купли-продажи квартиры

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

подтверждаю получение денежных средств в размере

___________ (______________________________) рублей

от Петрова Петра Петровича, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрированного по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

в счёт оплаты по договору купли-продажи квартиры от «_» ___________ 20 г., а именно:

Квартира, расположенная по адресу:

г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

Общая площадь: 56 кв. м

Этаж: 4 из 9

Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

Сумма передана наличными / по переводу (нужное вписать), расчёт произведён полностью. Претензий по сумме не имею.

Дата: «_» ___________ 20 г.

Подпись продавца: ________________ /И. И. Иванов/

2. Акт приёма-передачи квартиры

г. ______________

Дата: «_» ___________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456

и Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321

составили настоящий Акт приёма-передачи к договору купли-продажи квартиры от «_» ___________ 20 г.

1. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру по адресу:

г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

Площадь: 56 кв. м

Этаж: 4 из 9

Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

2. Состояние квартиры на момент передачи:

— жильцы выписаны, ключи переданы;

— имущество: (вписать — есть ли мебель, техника и т.п., например: кухня остаётся, шкаф в комнате, без стиральной машины);

— задолженности по ЖКХ отсутствуют / имеются в размере _____ руб.

— (если есть долг — лучше прописать, кто его оплачивает);

— техническое состояние: исправное / требует ремонта / указать проблемы.

3. Стороны подтверждают:

— квартира передана Покупателю в полном объёме, фактически освобождена;

— претензий по расчётам, состоянию квартиры и юридическим вопросам стороны не имеют.

Акт составлен в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Подписи:

Продавец: ________________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Советы покупателю:

— Сделай фото квартиры на момент передачи (особенно счётчиков, мебели, косяков).

— Сверь номер квартиры и кадастровый номер.

— Лучше указать, какие ключи передаются: подъезд, квартира, домофон, почта.

Ниже — шаблон основного договора купли-продажи квартиры между физическими лицами, без участия риелторов, банков и нотариуса. Он подходит для сделки без ипотеки и маткапитала, когда расчёты происходят наличными или переводом.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (между физическими лицами)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович,

паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович,

паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г.,

зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить квартиру:

— по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

— общая площадь: 56,0 кв. м

— кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

— этаж: 4 из 9

— количество комнат: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании:

Свидетельства о праве собственности / Выписки ЕГРН от «_» ________ 20 г.

(вписать данные о праве)

1.3. Квартира не обременена, не заложена, не находится в споре, не арестована.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Стороны согласовали цену квартиры в размере:

___________ (______________________________) рублей.

2.2. Расчёт производится в полном объёме до/в день подписания настоящего договора.

2.3. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской, подписанной Продавцом.

3. Порядок передачи квартиры

3.1. Квартира передаётся Покупателю по Акту приёма-передачи, который подписывается сторонами в день передачи.

3.2. С момента подписания акта все риски, расходы и обязанности по содержанию объекта переходят к Покупателю.

4. Гарантии и заверения

4.1. Продавец гарантирует, что:

— он является единственным собственником квартиры;

— на момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован / зарегистрирован (вписать);

— задолженности по ЖКХ отсутствуют / составляют ___ руб. (вписать);

— все документы, необходимые для сделки, предоставлены в полном объёме.

5. Прочие условия

5.1. Стороны обязуются подать совместное заявление о государственной регистрации перехода права собственности в МФЦ или через нотариуса/онлайн.

5.2. Все расходы по регистрации стороны несут: Покупатель / Продавец / 50 на 50 (нужное подчеркнуть).

5.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, по одному для каждой из сторон, имеет равную юридическую силу.

Подписи сторон:

Продавец: _______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: _______________ /П. П. Петров/

Дополнительно можешь приложить:

— копию выписки ЕГРН

— технический план квартиры

— справку об отсутствии задолженности по ЖКХ

— копию квитанции об оплате пошлины за регистрацию (если подаёте в МФЦ)

Вот расширенный договор купли-продажи квартиры с долями, например, если квартира принадлежит двум собственникам. Это актуально для супругов, наследников или долевой приватизации.

Можно адаптировать под любое количество дольщиков. Ниже — на примере двух собственников.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (долевая собственность)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

1. Продавцы:

— Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1,

— Иванова Анна Сергеевна, паспорт: серия 4511 №789012, выдан ОВД того же района 02.02.2016 г., зарегистрирована: по тому же адресу,

действующие как совладельцы квартиры в равных долях (1/2 на каждого), далее — «Продавцы»,

и

2. Покупатель:

Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор:

1. Предмет договора

1.1. Продавцы обязуются передать, а Покупатель — принять и оплатить квартиру:

— Адрес: г. Москва, ул. Красная, д. 15, кв. 23

— Общая площадь: 62,5 кв. м

— Кадастровый номер: 77:01:0000000:5678

— Этаж: 3 из 9

— Количество комнат: 3

1.2. Квартира принадлежит Продавцам на праве долевой собственности по 1/2 доле каждому на основании ______________ (вписать: свидетельства, договоры, решения суда и т.п.)

1.3. Квартира не находится под арестом, не заложена, не обременена правами третьих лиц. Право преимущественной покупки не применяется, так как доли отчуждаются одновременно.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Стороны согласовали цену квартиры:

___________ (______________________________) рублей.

2.2. Сумма передаётся Продавцам наличными / переводом в момент подписания договора или не позднее даты подачи документов на регистрацию.

2.3. Расчёт подтверждается индивидуальными расписками от каждого из Продавцов.

3. Порядок передачи квартиры

3.1. Квартира передаётся Покупателю по Акту приёма-передачи, подписанному всеми сторонами.

3.2. Все ключи, документы, техническая информация передаётся в день подписания Акта.

4. Гарантии сторон

4.1. Продавцы гарантируют:

— отсутствие задолженности по коммунальным и иным обязательным платежам;

— что в квартире никто не зарегистрирован / или зарегистрированы (вписать, если есть);

— что у Покупателя имеется информация о состоянии квартиры, о её планировке и технических характеристиках.

5. Прочие условия

5.1. Расходы по регистрации перехода права собственности оплачивает Покупатель / поровну / по договорённости (вписать нужное).

5.2. Стороны подают документы в МФЦ совместно или через нотариуса.

5.3. Настоящий договор составлен в 3 экземплярах: для МФЦ, для Покупателя, для Продавцов.

Подписи сторон:

Продавец 1: _______________ /И. И. Иванов/

Продавец 2: _______________ /А. С. Иванова/

Покупатель: _______________ /П. П. Петров/

Также прилагаются:

— Расписки о получении денежных средств от каждого Продавца

— Акт приёма-передачи

— Выписка из ЕГРН

— Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ

Вот расширенный шаблон договора купли-продажи квартиры по доверенности. Это частый случай, когда собственник не может лично участвовать в сделке — например, живёт в другом городе или за границей.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (с участием представителя по доверенности)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

представляемый по доверенности № ___ от «_» __________ 20 г., выданной нотариусом ________________,

(далее — «Продавец»),

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить квартиру:

— по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

— общая площадь: 56,0 кв. м

— кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

— этаж: 4 из 9

— количество комнат: 2

1.2. Право собственности Продавца подтверждается:

Выпиской из ЕГРН от «_» ________ 20 г. и доверенностью, выданной нотариусом ______________.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Цена квартиры составляет:

___________ (______________________________) рублей.

2.2. Оплата производится наличными / переводом в день подписания настоящего договора.

2.3. Получение денежных средств Продавец подтверждает распиской.

3. Порядок передачи квартиры

3.1. Передача квартиры оформляется Актом приёма-передачи, подписываемым представителем Продавца и Покупателем.

3.2. Ключи и документы передаются в момент подписания Акта.

4. Гарантии Продавца

4.1. Продавец гарантирует, что:

— квартира принадлежит ему на праве собственности;

— нет обременений, арестов и запретов на распоряжение недвижимостью;

— доверенность действительна и не отозвана на момент сделки;

— отсутствуют зарегистрированные лица, или о них заранее уведомлено;

— отсутствуют задолженности по ЖКХ / имеются в размере ___ руб.

5. Прочие условия

5.1. Расходы по государственной регистрации перехода права несёт Покупатель / Продавец / поровну (подчеркнуть нужное).

5.2. Стороны обязуются подать заявление о регистрации перехода права в МФЦ.

5.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.

Подписи:

Продавец (представитель по доверенности): ______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Важные советы:

— Обязательно проверьте нотариальную доверенность — срок, полномочия, нотариальную печать.

— Сфотографируйте доверенность и сделайте копии.

— При возможности встречайтесь с настоящим собственником или требуйте видео-звонок для подтверждения личности.

— Подпишите расписку о получении денег лично с доверенным лицом.

Вот шаблон договора купли-продажи квартиры с участием ипотеки — когда покупатель берёт кредит в банке для покупки жилья.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (с участием ипотечного кредитования)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

и

Банк: АО «Банк Пример», лицензия № ___, адрес: г. Москва, ул. Финансовая, д. 10,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять квартиру:

— Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

— Площадь: 56,0 кв. м

— Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

— Этаж: 4 из 9

— Комнаты: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «_» ________ 20 г.

1.3. Квартира не обременена и не находится под арестом, за исключением ипотечного обременения в пользу Банка.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Цена квартиры — ___________ (_____________________) рублей.

2.2. Оплата производится:

— часть суммы (собственные средства Покупателя) — _______ руб.,

— часть — за счёт ипотечного кредита, предоставляемого Банком (согласно кредитному договору).

2.3. Банк перечисляет средства Продавцу после регистрации залога квартиры в пользу Банка.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Продавец обязуется:

— передать квартиру свободной от прав третьих лиц, кроме обременения Банка;

— предоставить все необходимые документы для регистрации ипотеки;

— участвовать в оформлении документов по ипотеке.

3.2. Покупатель обязуется:

— получить ипотечный кредит в Банке;

— оплатить часть стоимости квартиры своими средствами;

— подписать кредитный договор и договор залога.

3.3. Банк обязуется:

— перечислить Продавцу кредитные средства после регистрации ипотеки;

— обеспечить соблюдение условий ипотечного кредитования.

4. Регистрация сделки

4.1. Стороны совместно подают документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ.

4.2. Право собственности Покупателя и ипотечное обременение Банка регистрируются одновременно.

5. Прочие условия

5.1. Расходы по регистрации оплачивает Покупатель.

5.2. В случае отказа Банка в кредитовании договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Подписи сторон:

Продавец: ______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Представитель Банка: ______________ /Ф.И.О./

Важно:

— Никогда не подписывайте договор, не убедившись, что ипотека действительно оформлена и зарегистрирована.

— Проверьте, что банк внес ипотечное обременение в ЕГРН — это гарантия, что ваша сделка под защитой.

— Желательно подключить нотариуса для сопровождения сделки, если сумма большая.

Вот расширенный шаблон договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала (МСК). Это отдельный вид сделки, где часть оплаты идет из средств господдержки, и нужны дополнительные гарантии и процедуры.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (с использованием материнского капитала)

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт: серия 4510 №123456, выдан ОВД Центрального района г. Москвы 01.01.2015 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1,

и

Покупатель: Петров Пётр Петрович, паспорт: серия 4509 №654321, выдан ОВД Ленинского района г. Москвы 01.01.2017 г., зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять квартиру:

— Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45

— Площадь: 56,0 кв. м

— Кадастровый номер: 77:01:0000000:1234

— Этаж: 4 из 9

— Количество комнат: 2

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, подтверждённом выпиской из ЕГРН от «_» ________ 20 г.

2. Цена и порядок расчётов

2.1. Общая цена квартиры составляет:

___________ (_____________________) рублей.

2.2. Оплата производится в два этапа:

— Собственные средства Покупателя — _______ руб.,

— Средства материнского капитала в размере _______ руб., перечисляемые ПФР на счет Продавца после одобрения сделки.

3. Обязательства сторон

3.1. Продавец обязуется:

— Передать квартиру в надлежащем состоянии;

— Оказывать содействие в оформлении документов для использования материнского капитала;

— Дождаться перечисления средств ПФР.

3.2. Покупатель обязуется:

— Обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) для одобрения использования материнского капитала;

— Предоставить Продавцу и другим сторонам необходимые документы;

— Оплатить собственные средства своевременно.

4. Использование материнского капитала

4.1. Сделка подлежит обязательному одобрению в ПФР. Стороны согласны на передачу необходимых документов в ПФР для проверки.

4.2. Перечисление средств материнского капитала происходит после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

5. Порядок передачи квартиры

5.1. Квартира передаётся Покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае отказа ПФР в перечислении средств материнского капитала стороны обязуются пересмотреть условия оплаты или расторгнуть договор по взаимному согласию.

7. Прочие условия

7.1. Расходы по регистрации сделки оплачивает Покупатель.

7.2. Договор составлен в 3 экземплярах — для Продавца, Покупателя и ПФР.

Подписи сторон:

Продавец: ______________ /И. И. Иванов/

Покупатель: ______________ /П. П. Петров/

Советы:

— Обязательно подавайте заявление на использование маткапитала в ПФР заранее, иначе сделка затянется.

— Не переводите деньги продавцу до одобрения и перечисления средств маткапитала.

— Помните, что материнский капитал — это целевые средства, их нельзя получить наличными.

Глава 7. Новостройки: на этапе котлована, по ДДУ, через ЖСК — как не остаться с ямой

Покупка квартиры в новостройке — как свидание с человеком из Тиндера: ты видел только рендер, веришь в светлое будущее, а на деле может быть пустырь, болото и генплан без генплана.

Зачем люди лезут в котлован?

Потому что дешевле, потому что новое, потому что соседей ещё нет. В рекламе тебе обещают рассветы над парком, тёплые полы и бассейн на крыше. А ты, не успев моргнуть, подписываешь ДДУ, отдаёшь миллионы — и… смотришь на строительный забор и экскаватор в печали.

Основные способы купить новостройку

1. ДДУ (договор долевого участия)

Самый распространённый и относительно защищённый способ.

Ты платишь деньги — тебе обещают построить квартиру и передать её, когда дом введут в эксплуатацию.

Опасности:

— Стройка затянулась на 5 лет

— Дом сдали, но не выдают ключи — «не подключены сети»

— Метраж квартиры меньше обещанного

— Застройщик обанкротился

2. ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Ты вступаешь в кооператив, платишь паи, и «в будущем» тебе передают квартиру.

Опасности:

— Закон не защищает так, как по ДДУ

— Можно остаться с «долей в кооперативе», но без квартиры

— Сроки — как на Марсе: «через 2 года, если будет погода»

3. Покупка по переуступке

Ты покупаешь у другого дольщика, который купил раньше тебя по ДДУ и теперь перепродаёт.

Опасности:

— Переплата: стоимость выше, чем у застройщика

— Неправильно оформленные документы

— Продавец с долгами, из-за которых твоя сделка может не пройти

Главные схемы обмана

Схема 1. «Сдали — но не туда»

Тебе обещали дом с видом на парк, а построили на соседнем участке с видом на парковку. Проект изменился, но тебя никто не спросил.

Схема 2. «Неустойка? Не, не слышали»

Застройщик задержал сдачу дома на год, а ты требуешь компенсацию. А он в ответ: «А в договоре мелким шрифтом написано, что мы можем, если сильно захотим».

Схема 3. «ЖСК без гарантии»

Ты вступаешь в кооператив, платишь взносы — и всё. Ни договора, ни сроков, ни ответственности. Просто собираем деньги и надеемся на чудо.

Схема 4. «Фейковый ДДУ»

Мошенники подделывают документы и выдают себя за застройщика. Люди платят миллионы, а стройка никогда и не начиналась.

Кейс: «Котлован имени надежды»

Денис купил квартиру в новостройке на стадии «выкопали яму, вот и фундамент». Всё официально — ДДУ, реклама, менеджер с кофемашиной. Через два года на объекте по-прежнему котлован и одинокий строитель с лопатой.

Компания застройщика перепродала проект другой фирме, та перепродала третьей. В итоге — стройка заморожена, дом не сдан, Денис судится, живёт у тёщи.

Вопросы для самопроверки

— Чем отличается ДДУ от ЖСК?

— Как проверить, зарегистрирован ли застройщик?

— Что должно быть указано в ДДУ обязательно?

— Почему важно проверять разрешение на строительство?

Инвестиции в недвижимость: схемы, риски и как не стать жертвой

Что такое инвестиции в недвижимость?

Вкладывать деньги в недвижимость — значит покупать квартиры, дома, коммерческие площади или землю с целью заработать. Заработок может идти за счёт:

— Ростa стоимости недвижимости (продать дороже, чем купил)

— Получения регулярного дохода от аренды

— Девелоперских проектов (участие в строительстве с последующей выгодой)

— Спекуляций на перепродаже долей или квартир (флиппинг)

— Пакетных инвестиций — покупка долей в объектах через специализированные фонды или компании

Популярные схемы инвестирования

— Покупка квартиры для сдачи в аренду.

— Классика — купил, отремонтировал, сдал и получаешь пассивный доход. Но тут важно правильно выбрать район, жильцов, договор аренды, а также быть готовым к ремонтам и рискам неуплаты.

— Флиппинг — покупка с целью быстрой перепродажи.

— Купил дешевле, сделал косметический ремонт и продал подороже. Но тут важен рынок, а главное — не попасть на долгострой или проблемный объект.

— Инвестиции в новостройки через дольщиков или ЖСК.

— Можно войти в строительство с малой суммой, но риски — затягивание сроков, проблемы с застройщиком, банкротство.

— Долевое участие через инвестиционные фонды.

— Фонды собирают деньги многих инвесторов и покупают объекты, потом делят прибыль. Минус — комиссия, риск управляющей компании и ограниченный контроль.

— Покупка коммерческой недвижимости.

— Магазины, офисы, склады — часто сдают дороже, чем жилые квартиры, но и риски выше — арендаторы могут быть ненадёжными, объекты менее ликвидны.

Как избежать мошенничества и потерь?

— Проверяйте собственника и историю объекта через ЕГРН и Росреестр.

— Изучайте договоры внимательно — нет ли подводных камней или обременений.

— Не платите большие суммы авансом без гарантии возврата или подтверждения права собственности.

— Будьте осторожны с новостройками и дольщиками — выбирайте проверенных застройщиков с хорошей репутацией.

— Не верьте обещаниям баснословной прибыли — инвестиции всегда связаны с риском.

— Используйте нотариальное сопровождение сделок и консультируйтесь с юристами.

Пример из жизни

Иван решил вложиться в новостройку по привлекательной цене. Заказал ремонт, вложил деньги, но застройщик обанкротился, стройка остановилась. Иван потерял часть денег и вынужден был судиться несколько лет, чтобы вернуть хотя бы часть вложений.

Вопросы для самопроверки

— Какие риски есть при покупке квартиры для сдачи в аренду?

— Почему важно проверять юридическую чистоту объекта?

— Чем отличается инвестиция в жилую и коммерческую недвижимость?

— Какие меры можно принять, чтобы защитить свои деньги при вложениях?

Итог: как не лохануться с инвестициями?

— Всегда делайте «домашку» — проверяйте документы, репутацию и условия.

— Не гонитесь за супер-выгодой, если что-то слишком хорошо — это повод насторожиться.

— Помните, что быстрых и гарантированных прибылей не бывает — инвестируйте только то, что готовы потерять.

— Вовлекайте профессионалов (юристов, риелторов), чтобы снизить риски.

Вот простой, но полный шаблон договора инвестирования в недвижимость — чтобы можно было использовать при совместных вложениях в покупку жилья или коммерческой недвижимости.

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

г. ____________

«_» ____________ 20 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Инвестор 1: ФИО, паспорт: серия ___ № _______, адрес регистрации: _______________

Инвестор 2: ФИО, паспорт: серия ___ № _______, адрес регистрации: _______________

(и так далее — если несколько инвесторов)

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны договариваются совместно инвестировать денежные средства в приобретение недвижимости по адресу: ___________________________ (далее — «Объект»).

1.2. Цель инвестирования — получение прибыли от последующей продажи или сдачи Объекта в аренду.

2. Вклад и доли

2.1. Общая сумма инвестиций составляет ___________ рублей.

2.2. Каждый инвестор вносит свою долю:

— Инвестор 1 — _______ рублей (___ %)

— Инвестор 2 — _______ рублей (___ %)

— и т. д.

2.3. Доли в праве собственности и распределении прибыли соответствуют долям инвестиций, если не оговорено иное.

3. Порядок и сроки оплаты

3.1. Внесение средств осуществляется на совместный счет или доверительное управление по следующему графику: ___________________________

3.2. В случае задержки оплаты сторона, не исполнившая обязательства, уплачивает штраф в размере _______ % от суммы.

4. Управление недвижимостью

4.1. Решения по управлению Объектом (продажа, сдача в аренду, ремонт и пр.) принимаются единогласно / большинством голосов (выбрать вариант).

4.2. Назначается управляющий (физическое лицо или компания) — ___________________________

5. Прибыль и убытки

5.1. Полученная прибыль от продажи или аренды распределяется пропорционально долям участников.

5.2. Убытки распределяются аналогично.

6. Права и обязанности сторон

6.1. Инвесторы обязуются:

— Своевременно вносить денежные средства;

— Участвовать в управлении Объектом;

— Соблюдать условия договора.

6.2. Управляющий обязуется:

— Вести учёт доходов и расходов;

— Информировать инвесторов о состоянии Объекта;

— Осуществлять необходимые действия по распоряжению недвижимостью согласно решению инвесторов.

7. Ответственность

7.1. За нарушение условий договора стороны несут ответственность согласно действующему законодательству.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры решаются путем переговоров.

8.2. Если спор не удаётся решить, он передаётся на рассмотрение в суд по месту нахождения Объекта.

9. Срок действия и расторжение

9.1. Договор действует до полного исполнения обязательств.

9.2. Расторжение возможно по соглашению сторон или по решению суда.

Подписи сторон:

Инвестор 1: _______________ /ФИО/

Инвестор 2: _______________ /ФИО/

Советы:

— Обязательно оформляйте совместную собственность (доли) или договор долевого участия.

— Желательно привлечь юриста для составления подробных условий управления и выхода из инвестпроекта.

— Храните все документы и отчёты по сделкам.

Итог главы: Как не остаться с договором и без квартиры

— Покупай по ДДУ, зарегистрированному в Росреестре

— Проверяй застройщика и объект через наш.дом.рф

— Не покупай «по кооперативу», если не готов к риску

— Не ведись на скидки в 40% «только сегодня» — это ловушка

— Хочешь экономии — не экономь на юристе

Глава 8. Доли, комнаты, коммуналки — ад или инвестиция?

Если вы слышали «долевая собственность», «продажа комнаты», «в коммуналке осталась только ванна», — то вы на территории, где сосед может быть вашим совладельцем, а дверь в подъезд — границей маленькой войны.

Что такое доля

Доля в квартире — это не просто «половина дивана» или «четверть кухни». Это юридическая часть объекта недвижимости, без выдела в натуре. То есть вы вроде бы владелец, но где именно — непонятно. И к унитазу доступа у вас может не быть.

Типичная фраза продавца: «Продаю ½ квартиры». Типичная правда: «Там живёт тётя Лена, вас туда не пустят, но документы красивые».

Коммуналки и комнаты

Комната в коммуналке — это когда у тебя есть личный шкаф и чайник, а всё остальное — общий.

Инвесторы называют это «ликвидный актив». Жильцы называют это «запах борща от соседей в 7 утра».

Часто такая недвижимость:

— находится в центре города

— стоит относительно недорого

— может быть сдана в аренду, особенно посуточно

Но!

Коммуналки — это:

— всегда долевая собственность

— почти всегда проблема с приватизацией, прописанными

— возможны суды и скандалы при продаже

Частые схемы обмана

Схема 1: «Квартира с соседом, который не знал, что продают»

Ты покупаешь 1/3 квартиры, а потом узнаёшь, что остальные 2/3 принадлежат бабушке, которая против. Очень против. И прописана там со всеми своими детьми.

Схема 2: «Продаём долю, а живёт в ней клан»

На бумаге ты владелец. На деле — у тебя нет ключей, и за дверью тебе отвечают: «Мы тебя не звали».

Схема 3: «Выдел в натуре — как мистика»

Тебе говорят: «Можно выделить комнату в натуре». А потом суд говорит: «Нет, нельзя. Живи в воздухе между туалетом и стенкой».

Кейс: «Доля с приключениями»

Ирина купила ¼ квартиры в престижном районе. По документам — сказка. На деле: в квартире жили 5 человек, включая пожилого инвалида, прописанного по суду. Выделить комнату не удалось. Суд отказал. Продать долю — никто не берёт. Арендаторы — в шоке.

Итог: суды, слёзы, минус 2 года жизни и почти без прибыли.

Вопросы для самопроверки

— Чем доля отличается от комнаты?

— Что такое «выдел в натуре» и зачем он нужен?

— Могу ли я выгнать сособственника, если купил долю?

— Зачем проверять, кто живёт и кто прописан?

Итог: ад или инвестиция?

Можно ли заработать на долях и комнатах? — Да.

Можно ли потерять деньги, нервы и веру в человечество? — Да, и гораздо быстрее.

Если всё делать правильно:

— Покупать через аукцион/банкротство, а не у мутных личностей

— Проверять всех собственников и жильцов

— Использовать юриста и нотариуса

— Считать не только цену покупки, но и цену возможных судов

Глава 9. Дробление квартир: зачем делят, где кидают, что запрещено

На бумаге — три квартиры, в реальности — один однушечный муравейник. А ты думал, это «умный инвестор», а не «предприниматель, ищущий приключений на пятую точку».

Что такое дробление?

Дробление квартиры — это превращение одной квартиры в две, три, а иногда и в шесть, с отдельными входами, санузлами, счётчиками и даже адресами (если повезёт).

Зачем это делают?

— Чтобы продать подешевле, но больше

— Чтобы сдавать как студии — посуточно или надолго

— Чтобы обойти ограничения: по прописке, налогам, нормам

Где и как могут обмануть

Схема 1. «Продажа как студии, а это часть квартиры»

Ты покупаешь «отдельную студию», а по документам — просто комната в общей квартире, без выдела в натуре. Жить можно, но зарегистрироваться нельзя. Продать — почти тоже. А если снесут стену — нет объекта.

Схема 2. «Дробили незаконно»

Перепланировка не согласована. Противопожарные нормы нарушены. Воды нет. Канализация идёт через соседей. При проверке — всё сносится, иногда и за твой счёт.

Схема 3. «Обещали юр. адрес — а дали вентиляционный люк»

Оформляют «объект», но он не имеет отдельного кадастрового номера, адреса, а значит — это не квартира, а объект самостроя. Росреестр в шоке, суд — тоже.

Что запрещено законом

— Нельзя делить, если не соблюдаются нормы по площади, свету, вентиляции, шумоизоляции

— Нельзя делать отдельный вход через подъезд, если это угрожает безопасности

— Нельзя проводить канализацию без согласования с коммунальщиками

— Нельзя регистрировать «нежилые жилые помещения» без перевода статуса

Пример: студии-капканы

Москва. Новый ЖК. Риелтор предлагает «две студии» по 20 м² каждая. На деле: это одна квартира 40 м² с фанерной стенкой и двумя дверями из одной входной. Коммуникации одни, счётчики одни, собственность одна. Покупатель платит как за две, а в реестре — одна.

Кейс: «Дробление для мамы»

Сергей купил ½ квартиры «под инвестиции». Ремонт — крутой, сдача — идёт, деньги капают. Но через полгода к нему пришли из жилинспекции: жалоба от соседей. Проверка — перепланировка не согласована, стены несущие, канализация — самодельная.

Итог: штраф, предписание снести, съёмщик съехал, соседи прокляли.

Как не вляпаться в проблемную студию

— Проверяй кадастровый номер: это отдельный объект или «воображаемая студия»

— Смотри на технический паспорт: есть ли отдельный вход, кухня, санузел

— Запроси проект перепланировки и согласования — или их нет

— Уточни у ЖКХ, ТСЖ, БТИ — есть ли претензии

— Ознакомься с решением суда, если кто-то уже пытался узаконить

Вопросы для самопроверки

— Могу ли я купить часть квартиры и сделать из неё отдельную студию?

— Что будет, если перепланировка не согласована?

— Как проверить, является ли «студия» самостоятельным объектом?

— Зачем делят квартиры и чем это может закончиться?

Итог: инвестиция или геморрой?

Дробление — это может быть доходно, если ты:

— делаешь всё по закону,

— согласовываешь перепланировку,

— покупаешь юридически выделенные объекты,

— работаешь с юристами и техниками.

А если всё «на коленке», то квартира станет бомбой замедленного действия. В лучшем случае — штраф и демонтаж. В худшем — суд, снос, потеря денег и статуса «инвестора года».

Как сделать дробление квартиры правильно (и не попасть)

Шаг 1. Оцените, можно ли вообще делить

Перед тем как браться за молоток, разберитесь:

— Квартира не в аварийном доме

— Нет несущих стен, через которые вы хотите ставить двери/сантехнику

— Площадь позволяет: на каждое помещение — минимум 12–15 м², иначе не узаконят

— Возможность провести отдельные коммуникации — воду, канализацию, вентиляцию, электричество

Шаг 2. Закажите проект у проектной организации

— Делать перепланировку на глазок — путь в ад

— Необходимо обратиться к лицензированной проектной организации

— Проект должен учитывать:

— противопожарные нормы

— санитарные отступы

— доступность эвакуационных выходов

— шумоизоляцию

Важно: не путай «проект перепланировки» и «дизайн-проект». Первый — для согласования, второй — для красоты в соцсеть.

Шаг 3. Согласуйте перепланировку

— Идёшь в жилищную инспекцию или МФЦ

— Подаёшь:

— проект

— заявление

— правоустанавливающие документы на квартиру

— технический паспорт

— Через 10–30 дней получаешь разрешение

Шаг 4. Делаешь ремонт строго по проекту

— Никаких «а вот здесь лучше было бы унитаз рядом с плитой»

— Работы — строго по согласованному проекту

— По завершении — вызвать комиссию, показать выполненные работы

Шаг 5. Получаешь акт о завершённой перепланировке

— Приходит комиссия, смотрит, одобряет

— Получаешь акт согласования

— Далее идёшь в БТИ и Росреестр, чтобы внести изменения

Шаг 6. Регистрируешь изменения в Росреестре

— Получаешь обновлённый кадастровый паспорт

— Квартиру можно разделить на:

— изолированные комнаты в одном объекте (нежелательно)

— отдельные объекты недвижимости (если есть возможность сделать отдельные входы и все коммуникации)

Запрещено:

Делить квартиру, если:

— нарушаются пожарные нормы

— нет возможности провести санузел/канализацию отдельно

— вы пытаетесь сделать «несуществующий» вход (через лестничную клетку, крышу, балкон)

Сдавать/продавать части квартиры как отдельные объекты недвижимости, если в Росреестре они так не зарегистрированы.

Устанавливать несогласованные перегородки, особенно на путях эвакуации.

Что можно:

Делить квартиру на две (или более) юридические единицы, если:

— каждый объект имеет отдельный вход

— у каждого — свой санузел, кухня, счётчики

— всё согласовано через проект и оформлено в Росреестре

Использовать квартиру для аренды, если это разрешено ТСЖ и не нарушает закон (например, по количеству людей на м²).

Пример

Было: Однушка 42 м²

Цель: Сделать две студии по 21 м²

Действия:

— Заказали проект

— Согласовали перепланировку

— Провели второй стояк воды и канализации

— Сделали два входа с тамбуром

— Зарегистрировали два объекта

Итог: две законные студии, каждая — с адресом, кадастровым номером и правом собственности. Сдаётся или продаётся отдельно.

Вывод

Дробление квартиры по закону — это не миф, но это:

— долго,

— не всегда возможно,

— требует затрат на проект, ремонт и оформление,

— но зато спасает от судов, сносов и уголовки по «самострою».

Вот тебе практичный материал — план правильного дробления квартиры + топ ошибок, из-за которых потом бегают по судам, а не по деньгам.

План правильного дробления квартиры (если хочешь всё по закону)

1. Проверка возможности деления

Перед любыми действиями:

— Получи выписку из ЕГРН (Росреестр)

— Закажи техпаспорт из БТИ

— Проверь:

— Есть ли несущие стены (через них нельзя ничего пилить)

— Какие есть стояки воды, канализации, вентиляции

— Достаточная ли площадь для деления (обычно от 12 м² на студию минимум)

2. Проект перепланировки

Обратиться к лицензированной проектной организации:

— Сделают проект на основании техдоков

— Учтут:

— нормы СанПиН и СНиП

— шумоизоляцию, свет, проветривание

— правила пожарной безопасности

3. Согласование

Идёшь в:

— Жилищную инспекцию (через МФЦ)

— подаёшь проект, паспорт, документы на квартиру

Ждёшь от 10 до 30 дней

Получаешь разрешение на перепланировку

4. Ремонт строго по проекту

— Без самодеятельности!

— Фиксируй процесс — пригодится при проверке

5. Получение акта о завершённой перепланировке

— Приглашаешь комиссию

— Получаешь акт

6. Регистрация изменений в Росреестре

Через МФЦ подаёшь:

— Акт

— Новый технический план

— Заявление о регистрации изменений

Регистрируешь новые объекты (если это возможно — зависит от БТИ и условий)